As franquias e os pontos comerciais

O segmento de franquias tem crescido há anos a uma taxa superior a 10% ao ano, segundo dados da Associação Brasileira de Franchising (ABF). Isto significa que o aumento de unidades abertas cresce à mesma razão. Para abrigar todas essas unidades, os centros comerciais também estão em crescimento. Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), até o final de 2010, o Brasil terá 408 shopping centers.

Ambos os setores têm motivos de sobra para comemorar. Porém, tanto os franqueados quanto os franqueadores devem tomar um cuidado especial com os pontos comerciais.

Os franqueadores, na maioria das vezes, estão preocupados em abrir novas unidades, expandir seu mercado de atuação e aumentar a arrecadação de royalties. Esquecem, porém, que a perpetuidade do seu negócio depende da manutenção de seus pontos comerciais.

São duas as informações essenciais que os franqueadores e locatários comerciais devem ter em mente: não existe aquisição de ponto comercial e é necessária atenção especial para a renovação compulsória de contratos de locação comercial.

O primeiro grave equívoco está ao se dizer “compra de ponto comercial” ou “esse ponto comercial é meu, eu paguei por ele” (luvas). Não existe compra de ponto comercial. Ponto comercial não pode ser tratado como “ativo”.

A título de curiosidade, a origem da expressão luvas veio do cristianismo. No século XVIII, durante as procissões, o andor com a imagem de Cristo era carregado por fiéis que deviam trazer luvas nas mãos. As luvas eram fornecidas pela Igreja, que cobrava uma pequena importância para cedê-las aos fiéis que desejavam carregar a padiola. Com o tempo, a expressão “pagar luvas” estendeu-se às próprias contribuições que os fiéis faziam às paróquias. Mais tarde passou a ter o significado comercial que conhecemos hoje. (fonte: www.tudosobreimoveis.com.br)

As “luvas”, no ramo imobiliário, surgiram com o Decreto 24.150/34, mais conhecido como Lei de Luvas, hoje transcrita em quase sua totalidade na lei 8.245/91. Com o decreto, buscava-se proteger o fundo de comércio e sua continuidade. Atribuía-se, então, aos locatários detentores dos requisitos legais (contrato de locação escrito; com prazo determinado mínimo ou a soma dos prazos ininterruptos de cinco anos; e exploração do comércio por, no mínimo três anos ininterruptos), o direito de renovar seus contratos compulsoriamente. Para tanto, além de preencherem os requisitos legais, deveriam exercer esse direito por meio da propositura de ação competente (ação renovatória) no prazo de um ano, no máximo, e de seis meses, no mínimo, anteriores à data do termo contratual.

Para conceder contratos com prazo igual ou superior a cinco anos, ou simplesmente por serem proprietários de locais muito valorizados, os locadores cobravam uma taxa (luvas) de forma a compensá-los pelo fato de que o locatário, se atento aos prazos, dificilmente poderia ser retirado de seu ponto comercial. Porém, se os locatários perdessem o prazo estipulado em lei, perderiam o direito de permanecer no imóvel e também o valor pago a titulo de luvas. Note-se que o pagamento de luvas garantia o direito à exploração do ponto por um período determinado – e não a “compra” do ponto comercial.

Pois bem, nos dias atuais, quando um shopping center cobra “luvas” para realizar a locação de um ponto comercial, o prazo contratual corresponde a 60 meses. Isso significa dizer que o locatário tem direito à propositura de ação renovatória, se feita durante o prazo legal, que é de um ano a seis meses antes do término contratual.

Não há outro jeito de permanecer no ponto comercial, senão propondo a ação competente ou renovando o contrato amigavelmente. O pagamento das luvas não significa “aquisição” de ponto comercial. O pagamento de luvas significa que o locatário poderá usar o espaço cedido pelo shopping ou pelo locador de imóveis urbanos pelo período contratual. E, caso não renove amigavelmente ou promova a competente ação, deverá desocupar o imóvel, sem direito a nada mais.

Renovar amigavelmente significa estar com o contrato assinado pelo locador em mãos, antes do término do prazo de propositura da ação renovatória. O fato de o contrato estar assinado somente pelo locatário, não garante absolutamente nada.

É imprescindível, então, que os franqueadores e locatários estejam atentos a essas questões.  A expansão de uma franquia se mede pelas lojas abertas. A força de uma marca se mede por sua permanência no mercado. E tudo isso, ao final, compõe a equação que envolve o valor da marca e da rede. Afinal de contas, quem adquire uma rede está adquirindo também o seu futuro.